Proč exklusivní smlouva 

Zdálo by se, že výhradní smlouva především chrání zprostředkovatele, nebo kupujícího. Může být uzavření zprostředkovatelské smlouvy také v zájmu prodávajícího?

Podpis exklusivní smlouvy je závazek realitní kanceláře ke klientovi, co vše pro něj jako pro majitele nemovitosti zajistí. Exklusivním zakázkám je věnována zostřená péče, přednostně jsou například inzerovány. Realitní kanceláře odmítají věnovat příliš mnoho energie zakázce, kterou může prodat i někdo jiný. Dobrá smlouva zajistí prodávajícímu či kupujícímu také dobrou ochranu.

Exklusivita je v zájmu všech účastníků obchodu, těmi jsou prodávají, kupující a zprostředkovatel. Smluvní „pravidla hry“ jsou dána, všichni účastníci jsou svéprávní a mohou se tak plně soustředit na „hru“, jejímž cílem je finální spokojenost všech účastníků.

Jaké podmínky si majitel nadefinuje, takové pak má. Jaké pravomoce prodávající deleguje na zprostředkovatele, takové musí zprostředkovatel vykonávat. Nemůže pak dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak například nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn. Nemělo by dále nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek. Setkáváme se totiž s názorem kupujících, kteří reagují slovy: „Ten člověk neví co chce, počkám si, až to bude za polovinu ceny.“ Není si tedy na co stěžovat? Je to v zájmu prodávajícího? Nabízená nemovitost se na trhu takzvaně proflákne a často se stává i obtížně prodejnou, alespoň dočasně. V neposlední řadě je pro prodávajícího nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi a realizační fází prodeje. Při smluvním vymezení těchto činností má pak prodávající snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti.

Exkluzivita na prodej jakékoli nemovitosti poskytuje obchodníkovi možnost plně se věnovat zakázce, tzn. intenzivně na prodeji pracovat, investovat do reklamy, aktivně nemovitost nabízet, poskytnout klientovi komplexní služby atd. Klientovi dává spolupráce s jedinou kanceláří záruku, že realitní kancelář pracuje v jeho zájmu, že prověří reálnou cenu nemovitosti na trhu a nemovitost zpeněží v daném místě a čase za nejvýše dosažitelnou cenu. U některých klientů panuje názor, že pokud dají možnost prodávat nemovitost více realitním kancelářím, zajistí vlivem konkurenčního prostředí v kratší době vyšší výnos z prodeje nemovitosti. Často se ale setkáváme s tím, že je objekt nabízen za různé ceny a zájemci o koupi domu dostávají rozdílné informace od více zprostředkovatelů. Tato skutečnost vzbuzuje mezi potenciálními kupujícími nedůvěru vůči nemovitosti samotné. Rozhodnutí, zda udělit exkluzivitu či ne, zůstává na každém. Tato cesta prodeje nemovitostí je však jednoznačně správná a je především v zájmu majitele nemovitosti. Stále více zájemců o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která jim nemovitost nabízí, vyžaduje.

Je opravdu podivné, že v oblasti jiných služeb nikdo nepochybuje o tom, že smluvní zajištění obchodního vztahu je nutné. Stavbu či opravu domu dnes již nikdo bez řádné smlouvy nezadá. V autobazaru, či prodejně použitého zboží nikdo neodejde bez smlouvy o zprostředkování prodeje. Ojeté auto se také nedává do deseti autobazarů, ale prodej nemovitosti v řádu milionů se často řeší jako na trhu. Mnoho zprostředkovatelů pak nemovitosti nabízí se strategií, která spočívá v teorii pravděpodobnosti, to znamená, že z několika set nemovitostí, které má v nabídce bez detailnějšího posouzení a smluvního zajištění, se nějaké procento vždy „ujme“. Prodávající nemá garanci, jak se s nemovitostí bude pracovat, nemá průběžné informace o stavu nabídky a kupující často dojdou k poznání, že jednu a tutéž nemovitost nabízí více subjektů a za různých obchodních podmínek.

Provize realitní kanceláře

Prodat, a to dobře, dá velikou námahu. Je třeba řady setkání se zájemci, jednání o podmínkách, pomoci při zajišťování úvěrů atd. Je to mravenčí práce s lidmi, úřady, bankami. K tomu je zapotřebí tým zkušených lidí, který musí být za každých okolností klientovi k službám, hájit jeho zájmy a garantovat mu absolutní serióznost služeb.

Nejčastěji se v tuzemsku provize neboli odměna za služby realitní kanceláře pohybuje mezi třemi až šesti procenty z prodejní ceny nemovitosti. Například při ceně jeden milion za byt činí obvyklá pětiprocentní provize padesát tisíc korun. "To je hodně peněz a za co to mám platit," řekne si mnoho lidí. "Tolik práce za mne realitka přece neudělá," domnívají se. Omyl. Nejenže dobře prodat nemovitost, aby byl spokojen jak prodávající i kupující je velké umění, navíc provize zdaleka není čistý zisk. Zahrnuje cenu za služby, které obchod provázejí. Ale jaké služby to jsou, zjistěte dobře ještě před podpisem smlouvy. Realitní firmy v tom vůbec nejsou jednotné.

Některé, zvláště malé kanceláře mají velmi nízkou provizi, dvě až tři procenta, když se ale podíváte co za to nabízejí, zjistíte, že téměř nic. Obvykle neposkytnou právní servis, znalecký posudek a mnohdy ani propagaci zakázky. To vše vám pak takové firmy naúčtují zvlášť.

V provizi solidní firmy by měly být zahrnuty náklady na náběr nemovitostí, zařazení do nabídky a prověření právní nezávadnosti nemovitosti - zda na ni není uvalena exekuce, nevisí na ní zástava či věcné břemeno. "Dále je v ní cena za inzerci, činnosti souvisící s uzavřením rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy a převod v katastru nemovitostí. V odměně by měly být tedy standardně zahrnuty veškeré náklady na samotný průběh obchodu. Provize se účtuje, až se nemovitost prodá. V případě neúspěšného prodeje jdou veškeré náklady na účet realitní kanceláře.

Čím dražší nemovitost, tím nižší provize
Jak vysoká provize je tedy ta optimální? Asi nejdůležitější je výše prodejní ceny nemovitosti. Je proto důležité, aby byla stanovena reálně. Platí obecné pravidlo, že s dražší nemovitostí výše provize klesá.
Jiná situace je u pronájmů. V tomto případě se odměna pro realitní společnost určuje podle výše měsíčního nájemného. Realitní kancelář většinou vyžaduje od klienta jedno nájemné za vyhledání nájemce.

Naše RK Refias reality je vždy připravena se s vámi dohodnout na výši provize s ohledem na množství požadovaných služeb. Ve většině případů je cena nemovitosti stanovena tak, že majitel za svoji nemovitost dostane částku, kterou si sám představoval a na kterou si svoji nemovitost cení.

Jak připravit nemovitost k prodeji

Účel : 
 • Zájemci dají přednost vaší nemovitosti před podobnými nemovitostmi, protože se jim „líbí“ • Máte mnohem větší šanci prodat nemovitost za vyšší   cenu a v mnohem kratším čase.   
 
  
 Základní příprava nemovitosti k prodeji:

Rozlučte se se svým domovem. Nyní připravujete nemovitost - zboží na prodej. A každé zboží musí svého kupce přilákat i obalem. Zájemci, kteří přijdou na prohlídku, hledají svůj nový domov. NYNÍ JEJICH DOMOV. Nepodceňujte vliv podvědomí, lidé se vždy cítí nepříjemně, pokud jdou k někomu „cizímu“ a narušují mu jeho soukromí. Zejména pro ženy je zásadním parametrem výběru pocit, jak se v daném prostředí aktuálně cítí, zda naplňuje představu jejich budoucího domova či nikoliv.

• Celou nemovitost odosobněte. Zabalte věci které připomínají váš domov. Fotografie rodiny, poháry ze soutěží, věci osobní potřeby ( koupelna apod. ), upomínky z cest, sbírky. Dosáhněte „hotelového“ efektu, nemovitosti připravené okamžitě k nastěhování, ne zabydleného domova.  • Pokud můžete, odvezte veškerý přebytečný nábytek, který nepoužíváte. 

• Opravte kapající kohoutky, kliky, drobné praskliny a dírky v omítce, promažte panty u dveří apod. Stojí to minimální investici.   • Pokud jste dlouho nemalovali, vymalujte. Dávejte přednost bílé barvě. Opticky zvětšuje prostor. 

• Velmi pečlivě ukliďte i tam, kde to není na první pohled vidět. Skříně, sklepní kóje, šatny Přebytečné věci na vyhození vyhoďte. Stejně to budete muset po prodeji udělat.
 
V den prohlídky : 
 • Ukliďte věci z kuchyňské linky ( hrnce, talíře ), z koupelny ( kartáčky, kelímky, ručníky ), pečlivě srovnejte postele a zakryjte přehozem • Velmi svědomitě a pečlivě ukliďte. Nezapomeňte na koupelnu a WC, kohoutky, dlažbu, zrcadla.  • Dočasně namontujte silné žárovky ( např. 200 W za 100 W ) • Příliš intenzivně nevařte • Odvezte domácí mazlíčky 
 
 
Těsně před a během prohlídky:

• Pošlete členy rodiny na procházku • Intenzivně vyvětrejte, zavřete okna, zatáhněte záclony • Můžete uvařit silné kafe a provonět nemovitost • Jednoduchá květina na stole je dobrým nápadem, nemusí být

• Komunikujte se zájemcem co nejméně. Někdy majitelé v dobré víře řeknou věci, které zájemce o koupi odradí. Nechte prohlídku na Vašem makléři, má z prohlídek bohaté zkušenosti

Kupujete nemovitost?

máte přehled o všech nabízených nemovitostech?

víte, jaké jsou náležitosti kupní smlouvy?

víte, jaký je stavebně technický stav nemovitosti, kterou chcete koupit?

víte, jaké jsou možnosti napojení inženýrských sítí?

víte, jaký je urbanistický záměr v okolí nemovitosti?

víte, jak si nejlépe zajistit finanční prostředky?

víte, jakým způsobem zajistit hladký průběh finanční transakce?

znáte praktiky podvodníků s nemovitostmi?

Prodáváte nemovitost?

víte, jaké podklady a doklady jsou nezbytné k převodu nemovitosti?

víte, jakou tržní cenu má právě v době prodeje Vaše nemovitost?

víte, jaké náležitosti má mít kupní smlouva?

víte, jak zajistit finanční transakci při prodeji nemovitosti, aby jste měli jistotu, že vše proběhne hladce?

víte, jak si zajistit soudně znalecké ocenění nemovitosti?

víte, jak dlouho platí ocenění nemovitosti soudním znalcem?

víte, jak si zajistit výpis z listu vlastnictví a jak dlouho platí?

víte, jaké jsou možnosti využití Vaší nemovitosti?

víte, komu nabídnout Vaši nemovitost ke koupi?

víte, ve kterých médiích je nejúspěšnější inzerce?

víte, pro jakého kupce je nejlepší se rozhodnout?

máte seznam konkrétních zájemců o Vaši nemovitost?

jste přesvědčeni, že celou transakci zvládnete sami?

máte několikaleté zkušenosti s převody nemovitostí a tím také jistotu, že neuděláte chybu?

znáte praktiky podvodníků s nemovitostmi?

Jste-li si ve všem jisti, v tom případě naše služby nepotřebujete.

Pochybujete-li však jen o jedné z výše uvedených otázek, bude lépe, když se s prodejem obrátíte na realitní kancelář. Budeme velice rádi, pokud se obrátíte právě na nás.